φωτογραφία: Sindicato de Inquilinas de Madrid
Η εικόνα της Μάρι Κάρμεν Αμπασκάλ, της 87χρονης που απομακρύνθηκε με φορείο από το σπίτι της στη Μαδρίτη στις 23 Σεπτεμβρίου, συμπύκνωσε τη στεγαστική κρίση στην Ισπανία. Επί επτά δεκαετίες κατοικούσε στο ίδιο διαμέρισμα, στη συνοικία Ρετίρο, καταβάλλοντας περίπου 500 ευρώ τον μήνα. Ωστόσο, η προστασία του παλαιού συμβολαίου της προσέκρουσε στους περιορισμούς που είχε εισαγάγει η νομοθεσία του 1994 στη διαδοχή των μισθώσεων: μετά τη μεταβίβαση του συμβολαίου από τον πατέρα στη μητέρα της και κατόπιν στην ίδια, το δικαίωμα παραμονής δεν αναγνωρίστηκε ως ισόβιο. Η αναπηρία της, 50%, δεν κάλυπτε το απαιτούμενο όριο για την εξαίρεση που διεκδικούσε.
Η έξωση προκάλεσε κινητοποιήσεις, με το Συνδικάτο Ενοικιαστών της Μαδρίτης να βρίσκεται στην πρώτη γραμμή και την Πουέρτα ντελ Σολ να μετατρέπεται σε χώρο κατασκήνωσης διαμαρτυρίας. Στις 29 Σεπτεμβρίου ανακοινώθηκε συμφωνία με την ιδιοκτήτρια εταιρεία Urbagestión: η Μάρι Κάρμεν θα επιστρέψει μετά το εξιτήριο από το νοσοκομείο, με οκταετές συμβόλαιο και ενοίκιο που δεν θα υπερβαίνει το 30% των καθαρών εισοδημάτων της, δηλαδή περίπου όσο πλήρωνε προηγουμένως. Η δικηγόρος της απέδωσε τη συμφωνία στην κοινωνική πίεση.
Την ίδια ημέρα, η κυβέρνηση συνεργασίας του Σοσιαλιστικού Κόμματος, PSOE, και του αριστερού συνασπισμού Sumar ενέκρινε δύο νομοθετικά διατάγματα για τη στέγη. Πρόκειται για τα ισπανικά reales decretos-ley, επείγουσες νομοθετικές πράξεις της κυβέρνησης που χρειάζονται κοινοβουλευτική επικύρωση. Έως το πρωί της 30ής Σεπτεμβρίου, αυτή εκκρεμούσε, με την κυβέρνηση να ζητά έκτακτη συνεδρίαση για την Παρασκευή 2 Οκτωβρίου.
Οι διαθέσιμες πληροφορίες για τις ρυθμίσεις προέρχονται από την κυβερνητική παρουσίαση και τα δημοσιεύματα του ισπανικού Τύπου
Πρώτο διάταγμα
Το πρώτο διάταγμα συγκεντρώνει μέτρα άμεσης προστασίας και παρεμβάσεις στην αγορά κατοικίας. Ενισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2030 την προστασία ευάλωτων νοικοκυριών από εξώσεις όταν δεν διαθέτουν εναλλακτική στέγη, καθώς και την υποχρέωση των δημόσιων αρχών να προσφέρουν στεγαστική λύση. Προβλέπει επίσης διετή παράταση, κατόπιν αιτήματος του ενοικιαστή, για ισχύοντα συμβόλαια που λήγουν πριν από τις 31 Δεκεμβρίου 2028. Η προστασία αυτή έχει συγκεκριμένα όρια: δεν συνιστά καθολική απαγόρευση των εξώσεων ούτε μόνιμη κατοχύρωση της παραμονής κάθε ενοικιαστή.
Ιδιαίτερη σημασία έχει η ρύθμιση των προσωρινών μισθώσεων και της ενοικίασης δωματίων, μορφών που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την παράκαμψη της προστασίας της κύριας κατοικίας. Η ανάγκη προσωρινής διαμονής θα πρέπει να τεκμηριώνεται· διαφορετικά, όπως και όταν διαδοχικά προσωρινά συμβόλαια καλύπτουν τη συνεχή παραμονή του ίδιου προσώπου, η μίσθωση θα αντιμετωπίζεται ως κανονική μίσθωση κατοικίας. Στα δωμάτια επεκτείνονται οι αντίστοιχες εγγυήσεις, ενώ το άθροισμα των ενοικίων τους δεν θα μπορεί να υπερβαίνει το εφαρμοζόμενο όριο για ολόκληρη την κατοικία.
Στο ύψος των ενοικίων, η παρέμβαση διακρίνει δύο περιπτώσεις. Σύμφωνα με το νεότερο ρεπορτάζ του elDiario.es, έως το τέλος του 2027 παγώνουν οι ετήσιες αυξήσεις στα μισθώματα που υπερβαίνουν την τιμή αναφοράς, ενώ για τα υπόλοιπα προβλέπεται ανώτατη αύξηση 2%. Η ρύθμιση προορίζεται να εφαρμοστεί σε όλη τη χώρα. Δεν επιβάλλει όμως γενική μείωση των ήδη υψηλών μισθωμάτων: ένα ενοίκιο 1.000 ευρώ που βρίσκεται πάνω από την τιμή αναφοράς παραμένει στα 1.000 ευρώ, χωρίς ετήσια αύξηση.
Τιμή αναφοράς
Τι είναι αυτή η τιμή αναφοράς; Το ισπανικό υπουργείο Στέγασης διαθέτει το SERPAVI, το Κρατικό Σύστημα Αναφοράς Τιμών Ενοικίασης Κατοικιών. Δεν δίνει μία ενιαία τιμή για όλη την Ισπανία, αλλά ένα εύρος μηνιαίου ενοικίου για συγκεκριμένη κατοικία. Ο υπολογισμός βασίζεται σε δηλωμένα μισθώματα της μικρής απογραφικής περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο, σε συνδυασμό με στοιχεία του Κτηματολογίου. Το αρχικό εύρος προσαρμόζεται ανάλογα με την επιφάνεια, την παλαιότητα, την κατάσταση συντήρησης, τον όροφο, την ύπαρξη ασανσέρ, την επίπλωση, την ενεργειακή κλάση και άλλες παροχές. Επομένως, αποτυπώνει στοιχεία πραγματικών μισθώσεων και χαρακτηριστικά του ακινήτου, όχι απλώς τις ζητούμενες τιμές των αγγελιών.
Στην επίσημη εφαρμογή SERPAVI, ο ενδιαφερόμενος εισάγει τη διεύθυνση ή τον κτηματολογικό κωδικό και συμπληρώνει τα χαρακτηριστικά του σπιτιού. Αν προκύψει, για παράδειγμα, εύρος 650–850 ευρώ, τα 850 ευρώ αποτελούν την ανώτερη τιμή αναφοράς. Αυτό όμως δεν σημαίνει αυτομάτως ότι κάθε ιδιοκτήτης απαγορεύεται να ζητήσει περισσότερα.
Στο πλαίσιο του νόμου του 2023, η δεσμευτικότητα της τιμής εξαρτάται από συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Στις επισήμως χαρακτηρισμένες «στεγαστικά πιεσμένες περιοχές», όπου η πρόσβαση στην κατοικία έχει γίνει ιδιαίτερα δυσχερής, η ανώτερη τιμή του SERPAVI λειτουργεί ως πλαφόν για νέα συμβόλαια μεγάλων ιδιοκτητών. Για μικρούς ιδιοκτήτες με προηγούμενη μίσθωση, το όριο συνδέεται κατά κανόνα με το προηγούμενο ενοίκιο και τη νόμιμη αναπροσαρμογή του. Για κατοικίες που δεν είχαν μισθωθεί την προηγούμενη πενταετία, το πλαφόν SERPAVI μπορεί να εφαρμοστεί εφόσον προβλέπεται στον χαρακτηρισμό της περιοχής. Εκτός αυτών των περιοχών, ο δείκτης είχε κυρίως πληροφοριακό χαρακτήρα. Η νέα ανακοινωθείσα παρέμβαση τον χρησιμοποιεί επιπλέον ως κριτήριο για την ετήσια αύξηση υφιστάμενων συμβολαίων σε όλη τη χώρα.
Αυτός ο δείκτης τιμών σε ευρώ διαφέρει από τον IRAV, τον δείκτη του ισπανικού Ινστιτούτου Στατιστικής που αφορά το ποσοστό ετήσιας αναπροσαρμογής των μισθωμάτων. Η διάκριση έχει σημασία: άλλο το επίπεδο του ενοικίου για μια κατοικία και άλλο το πόσο μπορεί να αυξηθεί κάθε χρόνο.
Το πρώτο διάταγμα περιλαμβάνει ακόμη περιορισμό των κερδοσκοπικών αγορών κατοικιών από επιχειρήσεις και επενδυτικά σχήματα έως το 2028, αυξημένη φορολόγηση των εταιρειών ακινήτων SOCIMI και επιβαρύνσεις σε κενές κατοικίες. Προβλέπει ΦΠΑ 10% στις τουριστικές μισθώσεις, φορολογικές ελαφρύνσεις για ενοικιαστές και κίνητρα προς ιδιοκτήτες για προσιτά ενοίκια. Για την πρώτη αγορά κατοικίας εισάγει άτοκη χρηματοδότηση έως το 20% της αξίας, με ανώτατο ποσό 50.000 ευρώ, και μειώνει στο 4% τον ΦΠΑ κατασκευής δημόσιας και προστατευόμενης κατοικίας. Η ακριβής οριοθέτηση των επιχειρήσεων που θα υπόκεινται στον περιορισμό αγορών παραμένει κρίσιμο ζήτημα εφαρμογής.
Δεύτερο Διάταγμα
Το δεύτερο διάταγμα αφορά την πιο ουσιαστική αλλαγή στη διάρκεια της μίσθωσης: την αυτόματη ανανέωση των συμβολαίων, με εξαιρέσεις όπως η τεκμηριωμένη ανάγκη του ιδιοκτήτη να χρησιμοποιήσει την κατοικία για τον ίδιο ή συγγενή του. Η επιδίωξη είναι η λήξη του συμβολαίου να μην αρκεί από μόνη της για την απομάκρυνση ενός συνεπούς ενοικιαστή. Ενώ η διετής παράταση προσφέρει μια προσωρινή ανάσα, η επαναλαμβανόμενη αυτόματη ανανέωση μπορεί να κατοχυρώσει μακροχρόνια ασφάλεια κατοίκησης. Γι’ αυτό ο ισπανικός Τύπος μιλά για μισθώσεις αορίστου χρόνου, παρότι το ακριβές περιεχόμενο των εξαιρέσεων θα καθορίσει την πραγματική έκταση της προστασίας.
Ο διαχωρισμός σε δύο διατάγματα εξηγείται από την αναζήτηση κοινοβουλευτικών στηριγμάτων. Η κυβέρνηση θεωρεί ότι το πρώτο πακέτο έχει περισσότερες πιθανότητες να συγκεντρώσει πλειοψηφία, ενώ η αυτόματη ανανέωση συναντά ισχυρότερες αντιρρήσεις από το καταλανικό Junts και το Βασκικό Εθνικιστικό Κόμμα, PNV. Οι χωριστές ψηφοφορίες επιτρέπουν να εγκριθεί το πρώτο ακόμη και αν απορριφθεί το δεύτερο. Το Sumar επιδίωκε ενιαίο κείμενο, αλλά δεν κατάφερε να πείσει το PSOE.
Ακριβώς αυτόν τον κίνδυνο επισημαίνουν τα κινήματα ενοικιαστών. Αναγνωρίζουν ότι η πίεση στον δρόμο επέβαλε σημαντικές παραχωρήσεις, αλλά δεν εκτιμούν πως ο τεμαχισμός ίσως είναι τρόπος να εγκαταλειφθεί η αυτόματη ανανέωση. Το Συνδικάτο Ενοικιαστών της Μαδρίτης δηλώνει ότι η κατασκήνωση συνεχίζεται, διεκδικώντας ολόκληρο το πακέτο, μείωση των ενοικίων και αναγνώριση των συνδικάτων ενοικιαστών. Για τις 3 και 4 Οκτωβρίου προβλέπονται νέες διαδηλώσεις.
Στη συνέλευση της Σολ στις 29 Σεπτεμβρίου ακούστηκε και το αίτημα γενικής απεργίας για τη στέγη, χωρίς ακόμη να έχει προκηρυχθεί συγκεκριμένη ημερομηνία. Οι οργανωτές επιδιώκουν να μεταφέρουν τη δυναμική της κατασκήνωσης στις γειτονιές και στους καθημερινούς στεγαστικούς αγώνες. Η επιστροφή της Μάρι Κάρμεν αντιμετωπίζεται ως απόδειξη της αποτελεσματικότητας της συλλογικής δράσης, όχι ως τέλος της κινητοποίησης.
Το Sumar παρουσιάζει τη συμφωνία ως κατάκτηση της κοινωνικής πίεσης και της δύσκολης διαπραγμάτευσης με τους Σοσιαλιστές. Ο υπουργός Πάμπλο Μπουστιντούι, προερχόμενος από το Sumar, υποστηρίζει ότι η αυτόματη ανανέωση μπορεί να μεταμορφώσει την αγορά ενοικίου και καλεί σε κινητοποίηση για την επικύρωση και των δύο διαταγμάτων. Αναγνωρίζει, ωστόσο, ότι δεν επιτεύχθηκαν όλες οι διεκδικήσεις: η προστασία από εξώσεις και ο περιορισμός κερδοσκοπικών αγορών διατηρούν ημερομηνίες λήξης, ενώ παρέμειναν οι φορολογικές ελαφρύνσεις προς ιδιοκτήτες στις οποίες αντιτασσόταν.
Στη δεξιά, το Λαϊκό Κόμμα, PP, απορρίπτει τη συνολική κατεύθυνση των μέτρων, υποστηρίζοντας ότι η περαιτέρω παρέμβαση θα επιδεινώσει την αγορά κατοικίας. Ο Αλμπέρτο Νούνιεθ Φεϊχόο προτάσσει αύξηση της προσφοράς μέσω κατασκευών, φορολογικές μειώσεις και ταχύτερη αξιοποίηση γης. Η El País διευκρινίζει ότι το κόμμα δεν είχε ακόμη διατυπώσει συγκεκριμένες αντιρρήσεις ανά διάταξη για την προστασία από εξώσεις και τις παρατάσεις μισθώσεων.
Το ακροδεξιό Vox δηλώνει ότι δεν θα στηρίξει τα διατάγματα, χαρακτηρίζοντάς τα προεκλογικά και λαϊκιστικά. H απόρριψη είναι συνολική και αντικυβερνητική, χωρίς αναλυτική τοποθέτηση για κάθε επιμέρους μέτρο. Πιο συγκεκριμένη είναι η ένσταση του Junts: ζητά οι δημόσιες αρχές να αναλαμβάνουν το κόστος των ανεξόφλητων ενοικίων όταν προστατεύονται ευάλωτοι ενοικιαστές, ώστε αυτό να μη βαρύνει τους μικρούς ιδιοκτήτες. Η αντίθεσή του στην αυτόματη ανανέωση αποτελεί ένα από τα βασικά εμπόδια για την επικύρωση του δεύτερου διατάγματος.
